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(無題)

 投稿者:鉄男君メール  投稿日:2008年 9月12日(金)10時25分30秒
  CAMPUS@村野さん

ありがとうございます。

電話でのやりとりを続けていました。
どうも支店内で揉み消そうとしているような雰囲気が言葉の端々にみえたので、
私が直接本社のご担当とお話ししましょうと持ちかけたところ、
エリアマネージャーから電話がかかってきまして本社専務・社長と相談した結果
1100万円で決済がおりましたとのこと…。

間に入っている不動産屋さんとは長年のお付き合いをしているし
しっかりしている会社なので、そちらとも色々相談しました。
元売りの不動産会社の営業はふにゃふにゃしていましたが、
家の造りはしっかりとしているし、前の所有者は仲介の不動産屋さんとの
つながりもあり、メンテナンス状況も把握できており建物に問題は無いし、
価格も一応納得できる範囲ですので購入を決めました。

元売り不動産会社に対しては、再発防止対策書を文書で頂くよう要求してしまいました。
(私の職務が品質保証担当なもんで、ついつい…)

色々ありがとうございました。
 
 

錯誤・・・

 投稿者:CAMPUS@村野  投稿日:2008年 9月 6日(土)09時32分7秒
  鉄男君さん、なんとも釈然としないことになってしまいましたね。
実は、同じケースを相談されたことがありまして、いろいろと調べ
たり、弁護士さんに相談したりしたことがあります。
そのときの結論から言いますと担当者の「錯誤」ということで、つ
まり「かんちがい」ということでどうにもならなかったと言うこと
です。
相手はプロなのに、何らかの責任は無いのかという気持ちで一杯で
したが、当事者間では無効なので仕方ありません。ただ、相手の落
ち度として捕らえて何らかの妥協点を探すしかないと思います。
頑張ってください。
 

購入意志通知後、契約直前に

 投稿者:鉄男君  投稿日:2008年 9月 5日(金)23時19分59秒
編集済
  中古で1050万の物件があり、リフォーム中だったけれど内見し、気に入ったので購入意志を伝え、具体的な契約日を決めて手続きを進めていました。
ところが突然電話があり、「私のミスで1150万とすべき所、1050万の誤表示でした。申し訳ありませんが1150万で取引して下さい」とのこと。
絶句…。
妥協点を探そうと話をしましたが、本社からは1150万で販売するようにと指示があり、私にはどうにもできませんの一点張り。私は折半なら妥協しようと思って(それなら物件の程度や環境から考えても納得できる範囲です)そう提案したのですが…。


民法では口頭であっても契約は成立することになっていますが、実際上、不動産の売買では契約書が無ければどうしようもありませんよね。

かなり気に入っていたのですが、諦めるしかないんでしょうか?
 

明大前

 投稿者:明大生  投稿日:2008年 7月28日(月)09時27分29秒
  城西土地建物って不動産屋に行ってきたんだけど
まるでオドシかよってくらい酷い接客で怖かった。
みんなも気をつけて。
 

信濃大町方面に家がほしい

 投稿者:あらきみつこ  投稿日:2007年 7月 9日(月)21時27分31秒
  御代田周辺か、大糸線沿線に中古一戸建てを探してます。築10年以内,1000万まで。  

電話してみました

 投稿者:けんすけ  投稿日:2006年12月15日(金)18時19分15秒
  さきほどC社に電話してみました。そのやりとりは、
私:「仲介手数料が必要と聞いたのだが?」
C:「はい、上物下物セットで頂くことになります」
私:「私はあなたに一切なにも頼んでいない。それに、あの物件は建て売りではないはずだ。完全に宅建業法違反ではないですか?」
C:「法律はそうなっているんですか?私どもは上下セットでと思っていました。」
私:「私は、県の不動産指導課や知り合いの法律に詳しい方に相談した。とりあえずB工務店との話は中断させていただき、解決してから再会したいと思います。」
C:「そしたらAと相談してみます」
私:「Aはもう関係ないでしょ?」
C:「2、3日、時間を下さい。それから返事します」

こんな感じの問答でした。どうやら、Bに悪気はなく、AとCがぐるになっているように感じました。もし、さらにCが手数料を要求してくるようでしたら、私はどのようにしたらいいでしょうか?今回の物件は見送ったほうがいいんでしょうか?もしくは、しかるべき手段(宅建協会や行政に告発)?悩ましいです。
 

ありがとうございます

 投稿者:けんすけ  投稿日:2006年12月15日(金)17時36分23秒
  早速のご返答ありがとうございます。
私としても、このままずるずるとB工務店と商談を続けるよりは、先にC社と仲介料について決着をつけた上で、すっきりした気持ちでB工務店との商談を再会したいと思います。
これからC社に問い合わせてみます。
 

B社の説明責任てすね

 投稿者:CAMPUS@村野  投稿日:2006年12月15日(金)09時17分54秒
  お話の流れからすると、支払う必要がないと思います。C社から土地の概要
や建物についての説明を受け、B社と建物等の打ち合わせに入ったのならと
もかく、けんすけさんの場合は実質的にはA社のはからいでB社と取引をし
ようとしているので、C社の入る余地がないはずです。
もし、Cが入る余地があるとすればそれはB⇔C間の問題ですよね。確かに、
売主と仲介業者というのは販売提携を結び、特定の仲介業者に販売を専属的
に依頼することがあります。しかし、それは売主と仲介業者の取り決めであ
って、購入者との取り決めではないので、仲介業者は買主さんと手数料関係
で取り決めというか合意して、仲介者になる必要があると思います。
また、どうしてもC仲介業者を入れて話を進めなければいけないというのな
ら、あらかじめB工務店もけんすけさんに「当社はC社に仲介をお願いして
いるから、C社を通してからにしてくれ」と説明しておく必要がありますね。
現在のけんすけさんとB工務店さんは直接話ができて、ある程度その話の内
容も進展しているようですから、今まで申し上げたスタンスを踏まえて、き
ちんと話のスジというかケジメをつけておく必要があると思います。トラブ
ルのは良くないと思いますが、話の筋道を通して行けば道は開けると思いま
す。
 

仲介手数料について相談です

 投稿者:けんすけ  投稿日:2006年12月14日(木)23時30分2秒
  私は今年の8月に造成工事中の宅地を見つけました。その場所が気に入った私は「開発許可の立て看板」に記載してあったA土木に電話連絡し、この土地を購入したいと相談しました。するとA土木の営業さんは「この土地は建築条件付きで、ある工務店に販売予定である。しかし、まだその工務店の名前を教えるわけにはいかない」と言われました。その後10月にA土木に再度電話し、11月に工事が完了することを聞きました。完了後にその工務店を教えるといってもらいました。11月になって、A土木のはからいで、その土地を購入したB工務店を教えて頂きました。そして、11月の中旬にそのB工務店を訪れると、そこにはA土木の営業さんと仲介業者Cも来ていました。その時は私はなんとも思わなかったのですが、先週までB工務店と間取りやローンのことなど具体的な話を進めてきました。そんな時、「仲介業者Cが土地と建物の仲介手数料を要求している」ことをB工務店より聞きました。私としては、仲介業者とお会いしたのは1回きりで、電話もなにもしていませんし、何も媒介していただいたとは思っていません。しかも、この土地は建築条件付きの注文住宅のはずです。土地だけならまだしも、建物にまで手数料を取るというのは納得できません。長くなってしまいましたが、どうか正しい答えを教えて下さい。よろしくお願いします。  

個人的な意見で申し訳ありません。

 投稿者:笹原メール  投稿日:2006年12月10日(日)10時43分20秒
  物件の購入自体を引き止めるつもりはありませんし、逆に賃貸で長く住むのであれば購入した方が良いと思います。
ただ、マンションは(古いものほど)管理面が重要という考え方が一般的です。
その上での総戸数ですが、総戸数が多いほど全体の意見が平均化されると思うので、管理が一般的な方向へいく確率が高いのかな、ということです。
(総戸数が多ければ良いということではありません。)

 管理が良くて住み良い家は、多少古くなっても買う人がいる分、いつ手放すことになっても価値が下がりにくい、と思います。
(その分総戸数が多いと、他の人がたくさん住んでいる、という大衆心理は働きますけどね。)
 漠然とした回答で申し訳ありません。
 後悔しないように、だからと言ってタイミングを逃さぬように、頑張って下さい。

http://www.asahi-lv.co.jp/tama

 

笹原様

 投稿者:まる  投稿日:2006年12月 9日(土)17時54分42秒
  早速の回答ありがとうございます。
私も7戸が引っかかっていまして、まだ本契約はしていません。
(今のところ買受書類に記入しただけです。お金は一切払っていません)

7戸ですが3戸は賃貸のようなのです。
外壁工事で個人負担63万だったそうです。
総戸数が多い場合の修繕費がいくらかがわからないので比較していないんですが
笹原様のコメントを見て購入は見送ろうと思います。

新築は高すぎるし中古は修繕が問題なので物件購入って頭が痛くなりますね。

リタイアまでお金をためておいてリタイア語後に地方の安い物件の方がいいかなともおもいます。
 

総戸数7戸

 投稿者:笹原メール  投稿日:2006年12月 9日(土)17時34分9秒
  こんにちは。横入りさせていただきます。
白山という地域に明るくないですし、気に入っているものに水をさすつもりもないですし、同業の邪魔をするつもりはありませんが、自分の意見を少々・・・

やはり引っかかるのが、総戸数7戸です。
金融機関によっては、10戸以下のマンションには融資しない、ということもあります。
特に古くなっているため、修繕が大切な訳ですが、7戸で負担、ということになります。
さらにエレベータも、7戸(または1階を除く6戸)で1台の費用負担です。
またワンフロア1戸だと、1戸当たりの外壁面積も大きく、複数戸のものと比べ、修繕費は割高になるのかな、とも思います。

そういった外壁などの大規模修繕なども7世帯で決めます。

ということは他のマンションに比べ、他の6名がどういう人なのかが重要な要素になってきます。
(区分所有法などで、4分の3の賛成で6名、2分の1の賛成で4名ということですかね?)

で、さらに気になったのが自主管理ということですが、どうやら管理費13000円のみで積立金という名目では積み立てていないようですね。

と考えると、もう少々「管理が目に見える」ものを選んだほうがいいかな、と自分の知り合いになら、そう答えます。

また「修繕費を上乗せする」という考え方は悪くないと思いますが、今後修繕するのか?またできるのか?やる方向なのか?それから先は?という点を考えると、価格だけでは判断できません。

結論として、私は古いのが一概に悪い、とは思いませんが、よっぽどの理由がない限り総戸数7戸はちょっと・・・という感じです。
こんな回答で申し訳ございません。

http://www.asahi-lv.co.jp/tama

 

質問です

 投稿者:まる  投稿日:2006年12月 9日(土)15時57分24秒
  http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&spfrom=0&wlk=0&geo=13105&lo=6%2C+7%2C+8%2C+9&year=0&code=a4629425705atho

この物件安くていいかなって思ったのですが、エレベーターや大掛かりな修繕をしていないので迷ってます。

しかし修繕費を上乗せしてみると妥当な物件とも思えます。
問題は総戸数7で築27年なんですが・・・・
主人はノリ気ですが私は将来不安なんです。

皆さんどう思いますか?
初心者なのでお願いします。
 

先ずは役所です

 投稿者:CAMPUS@村野メール  投稿日:2006年10月31日(火)06時03分5秒
  もとさんの書いて下さった、「県道に面している、自宅隣接の田んぼ、店舗を
建てたい」という条件だけで考えるのは難しいです。しかし、考えられるのは
「田んぼ」ですから上下水道の設備の新設は必要となります。電気ガスは、自
宅としての建物が隣接にあるので大丈夫でしょう。確認しなければいけないこ
とは、その土地にどんな種類の建物が建てられるかご自身であらかじめ確認し
ておくことです。役所(市役所など)の建築指導課または都市計画課に行き、
場所特定し(あらかじめ現地の地図を用意して行く)、「この場所はどのよう
な種類の建物が建てられるか?」と確認することです。その土地の用途地域
(役所でどのような建物が建てられるか地域によって決められている)があり
ますので、それを確認してください。また、水道課や下水道課にも行って、水
道・下水道などが引き込み可能な土地かどうかも確認してみてください。ここ
まで行動するとかなりの事が分かってきます。特に水道などは、指定業者とい
うのがありまして、その指定された業者しか工事が出来ないということがあり
ますので、役所も親切に教えてくれると思います。また、次はどんなことを調
べたら良いか聞いてしまうのも一つの手です。

工事費用については、その地域地域によってかなりのバラツキがありますので、
一概に言えません。つまり人件費が過半を占めるものだけに私としても何とも
いえません。お知り合いの方々にお聞きするのがいいと思います。「今度、店
舗みたいなものを建てたいと考えてるんだけど、坪当たりどの位かかるのかな
ぁ?」という聞き方でいいと思います。通常は、工務店に頼めば「設計・建築
確認申請・建物工事・給排水工事」など込み込みで見積もりを出してきますの
で、それとなく坪いくら?と先ずは確認するのがいいでしょう。建物完成後の
登記費用(表示登記・所有権保存登記)などは規模や種類により異なりますが、
そんなに比重を占めるものではありません。工務店や設計者もその辺りの概算
を出す知識は持っているはずです。
先ずは、後々のためにもご自身で役所に行っていろいろ調べることが良いと思
います。具体的数字をお示しでなくてすみませんが、何分、地域的差異があり
ますのでご了承ください。
 

自宅の土地を店舗にする場合

 投稿者:もと  投稿日:2006年10月30日(月)22時35分20秒
  はじめてメールさせていただきます。
このたび、自宅の周りの土地の田んぼをつぶして、店舗を建てようかと思っております。
県道に面しているため、登記などでかなりのお金がかかるものなのでしょうか?
自分でするのがいいとは思うのですが。。。業者に頼まなければむづかしいものでしょうか?
上下水道工事などの費用等どのようなものなのか、一般的にどのくらいかかるのかご存知でしたらお教えいただきたいのですが。。よろしくお願いいたします。
 

(無題)

 投稿者:モウ  投稿日:2006年10月 7日(土)21時48分21秒
  回答ありがとうございます。買う事が決まれば、手数料を払って念のため、みてみようと思います。見ても分からないのカモシレナイですが、後で後悔する事はしたくないので、できる限りの事はしてみようと思っています。ありがとうございました。  

管理費・積立金

 投稿者:笹原メール  投稿日:2006年10月 7日(土)12時10分53秒
  中古マンションの場合、修繕計画は一般的には手に入らなかったと思います。
また、修繕履歴や積立金総額などは管理会社が把握しているので、そこに聞く必要があります。
これを調査するためには不動産会社が管理会社に対し調査依頼書を送り、管理会社より重要事項調査報告書というものを発行してもらう形になります。
1件2000~3000円の費用がかかります。

当社で売却をお預かりした物件であれば販売時に管理会社に手数料を払い調査はしていますが、業者さんの中には事前に調査していないところも少なくありません。
なぜなら、契約が決まればその時に手数料を払って最新の報告書を発行してもらうため、2度手数料を支払うことになるからです。

正直なところ、当社でも、調査していない他社さんが依頼をもっている物件をお客様に紹介し、お客様からその物件に対し前述のような質問を受けた場合、特別なことがない限り、当社が費用負担して調査する、ということは行なっておりません。

どうしても見ないと納得できない、ということであれば、お客様自ら手数料負担を申し出れば、調査報告書を出していただけるのではないでしょうか?

http://www.asahi-lv.co.jp/tama

 

管理費・積立金

 投稿者:モウ  投稿日:2006年10月 7日(土)00時22分40秒
  丁寧な回答ありがとうございました。少しづつ、マンションの仕組みを理解してきました。実はこれまで、戸建てがいいと考えていたので、マンションの事は良くわからないまま見学してしまい・・・他のいろいろな情報も教えていただいた住宅ナビを詳しく読んでみます。
私はとりあえず、修繕計画表を出してもらわないといけないと思い、不動産屋さんにたずねたところ、管理会社が出してくれるかどうかは五分五分で非常に手に入りにくいです、と言われたのですが、不動産屋さんは一般的に①~④の質問にはすぐに答えていただけるのでしょうか?逆に答えられないとおかしいのでしょうか?本に書いてある事と実際とは、ずれがあることも多く、本どうりの完璧な形では購入は難しいのかなと感じています。
 

管理費積立金

 投稿者:笹原メール  投稿日:2006年10月 5日(木)23時51分28秒
  村野さんからご指名頂きました笹原と申します。
管理費、修繕積立金についての回答を申し上げます。

結論から申し上げますと、管理費や修繕積立金の金額の高い安いが、マンションの良し悪しを決める訳ではありません。
まず、管理費と積立金は分けてお考え下さい。
管理費は、日々の管理業務に使います。
管理員の報酬や、共用部分の水道光熱費や清掃代などです。
管理費の高い安いは、管理員が平日日勤のマンションに比べ、管理人が複数人24時間常駐であれば高くなりますし、週2日、午前中のみ掃除しにくるだけであれば、安くなります。
清掃業務も、清掃員がオートロックの有無やエレベータの有無や台数、共有部分の水道光熱費によっても変わりますし、総戸数が多ければ1戸当たりが負担する管理費の単価は下がると思ってよいでしょう。
どこの部分まで管理会社に任せているかは確認しても良いかもしれません。
(草むしりは住民でやるの?清掃員?など・・・)

次に修繕積立金ですが、長期修繕計画に則って修繕するために積み立てているお金です。
例えば10~15年に一回、外壁塗装を行なったり、鉄部塗装、給排水管の更正工事を行なったりするために使います。
公平を期すため、広さによって負担額を変えているところが多いようです。
外壁がタイル貼か塗装かによっても変わるでしょうし、複雑な建物で高層であれば外壁部分の面積が大きく、単純な低層のものと比べ高くつくかも知れません。

そういえば以下のような例がありました。

①マンション分譲時、月々の負担金が安いほうがデベが売りやすいため、積立金を安く設定し、本来であれば上げていくのが望ましいのだが、管理組合の意識が低く、修繕の必要性が
発生した際に積立金が足りないことに気付く。
②管理組合が公庫から修繕費を借り入れて、修繕し、何年かで返済していく。
③もちろん返済しながら、次回の積立金も積み立てる。
そして、60㎡なのに、管理費15000円+積立金25000円になった、というケースです。
さらに、他のところで、同じようことになったが、管理費滞納者が多く、管理会社もいい加減だったため、借り入れさえ起こせなかった、というケースもありました。

当然分譲時は修繕する必要が少ないため、積立金が低くても構わない、という傾向がありますが、その場合は築年数に応じて上昇させるのが望ましいと思います。
また、積立金が低くても、駐車場が100%あって全て平置きのケースなどの場合、駐車場料金が数千円であれば、平置き駐車場の維持費はそれほどかからないため、修繕積立金に繰り入れている場合があります。

長くなりましたので、質問の答えですが、

①管理費、積立金の内訳を聞く。
②管理費として、自分が支払うのが妥当かどうか考える。
③積立金の総額を確認し、借り入れがある場合はどのようなペースで返しているか聞く。
④過去に大規模修繕を行なっていた場合、それがいつ、いくらぐらいで行なったか聞く。

考えるお客様はそのように考えている方が多いです。

ただ、マンション取引の多い一不動産業者の本音としては、70㎡クラスのもので合計4万円以上の物件は避けられることが多いので、他の同等の物件と比べて、価格が低くなっている場合があります。
また、積立金が5000円以下の場合は、ちょっと知っている方には避けられる傾向にあります。
買主から避けられる、ということは、再度売りに出したときにお客様がつきづらい、ということですから、売却する予定がある場合には、上記のような避けられたほうが無難かもしれません。

単純に結論を申し上げますと、合計2万円台のものは新旧問わず普通に存在しており、問題なく流通しておりますので、上記項目などをご検討してみてはいかがでしょうか。

現在は広告などで、管理費と積立金は分けて表示するのが義務付けられているので、その点からご検討してみて下さい。

長々と失礼しました。以下のサイトもご覧下さい。

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/123402.html

http://www.asahi-lv.co.jp/tama

 

少々お待ちください

 投稿者:CAMPUS@村野  投稿日:2006年10月 4日(水)07時22分19秒
  知り合いのマンション取引に詳しい業者に答えていただきますので、
しばらくお待ちください。水曜日はお休みなので、木曜日以降にな
ると思います。
 

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